富国银行警告：长期高利率将推高借贷成本 美国楼市或重现80年代衰退

尽管经济学家、分析人士和其他专家在今年和去年无数次地呼吁经济衰退，但美国经济整体上显示出了显著的弹性。另一方面，房地产市场则是另一番景象。

抵押贷款利率如今徘徊在8%左右，加上疫情期间房价大幅上涨，导致美国住房负担能力恶化，甚至在某些情况下还冻结了经济活动。富国银行表示，抵押贷款利率维持在高位的时间越长，借贷成本就会越高，这可能会使房地产市场陷入衰退。

据了解，富国银行经济学家在最近发表的一篇评论文章中写道：“在2023年上半年总体好转之后，住宅市场现在似乎正在随着抵押贷款利率的上升而萎缩。”

10月初，美国30年期固定抵押贷款利率20多年来首次达到8%。该银行称，尽管随着美联储放松对通胀的打击，利率可能会下降，但在可预见的未来，融资成本可能仍将高于疫情时期的低点。该银行报告称，随着抵押贷款利率上升，“房地产反弹”的前景正在黯淡。

虽然富国银行没有特别提到上一次房地产市场低迷，但富国银行的高级经济学家查理•多尔蒂和经济分析师帕特里克•巴利在文章中提到了当前房地产市场与上世纪80年代的相似之处。据报道，这与美国银行研究公司和First American最近的研究相呼应。

其中，美银警告称，即将到来的“动荡”将与20世纪80年代类似，当时保罗•沃尔克领导下的美联储努力压低两位数的通胀，导致抵押贷款利率居高不下。First American认为，随着高通胀、高利率和购房者的成年，千禧一代基本上变成了他们的婴儿潮一代父母，住房有一种20世纪80年代的似曾相识的情况。

抵押贷款利率下降，但仍保持在高位

“长期更高的利率环境可能不仅会打压需求，还会减少新建筑，并 阻止锁定了较低抵押贷款利率的潜在卖家将房屋挂牌出售，从而限制供应，” 多尔蒂和巴利写道。

经济学家写道，不断上升的借贷成本将进一步削弱人们的负担能力。他们援引美国房地产商协会（NAR）的一项计算显示，美国8月份使用30年期固定利率抵押贷款的借款人的平均本息支付比去年同期增长了26%。

富国银行指出：“月供的增长远远超过了同期增长5%的家庭收入中值。”抵押贷款利率从8月份开始上升，这意味着现在的月供更高了。

但不仅仅是借贷成本的上升导致了可负担性的恶化——根据信息、分析和数据服务提供商CoreLogic的计算，自疫情爆发以来，房价已经上涨了40%以上，包括今年到目前为止的每个月。其次是供应收紧，正如富国银行经济学家指出的那样，部分原因是房主担心在已经建设不足的市场中失去较低的抵押贷款利率，而继续持有房屋。

不过，多尔蒂和巴利写道，假设富国银行有关美联储已经完成加息并将在明年降息的预测是准确的，那么抵押贷款利率也应该会走低。

据富国银行的全国住房前景报告显示，今年30年期固定抵押贷款的平均利率将达到6.94%。该银行预计，明年30年期固定抵押贷款的平均利率将为6.39%，到2025年将进一步下降至5.70%。

该银行预计，由于抵押贷款利率居高不下，短期内人们的负担能力会恶化，这将反过来削弱房地产活动。由于潜在需求和供应紧张，房价将继续以略慢的速度上涨，根据Case-Shiller的追踪，到今年年底，房价将上涨1.8%，到2024年将上涨2.5%。富国银行预测，2025年房价将上涨4.4%。

所谓的锁定效应在一定程度上将成屋销售推至13年来的最低水平。富国银行的经济学家写道，但现房销售的下降并不令人意外，因为住房是“经济中对利率最敏感的部分之一”。

这就是为什么NAR本月早些时候致信美联储，敦促该机构停止加息。经济学家表示，这封信让人想起了上世纪80年代，当时房屋建筑商向美联储请求通过降低利率来恢复住房需求。富国银行预计，明年现房销售的步伐将温和上升。

“9月份，待售的现有单户住宅数量为100万套，按目前的销售速度计算，仅相当于3.4个月的供应量，”经济学家写道。他们强调，对房屋的潜在需求推动了价格上涨，尤其是千禧一代正处于购房的黄金时期。富国银行经济学家写道，尽管如此，仍有迹象显示供应开始上升。

与此同时，鉴于新房销售上升，新房行业“似乎更从容地承受了利率上升的冲击”，这在很大程度上可以解释为建筑商提供抵押贷款利率补贴等激励措施来吸引买家。尽管这种成功可能不会持久，但富国银行预计明年新房销售将增长4%。